Giới thiệu
Đây là bộ công cụ chuẩn X88 dùng để lọc, thẩm định và trình bày cơ hội đầu tư một cách minh bạch. Bốn tài liệu bên dưới được dùng xuyên suốt quy trình: XPRO khi lọc deal, XAI khi chấm điểm, và khi gửi cơ hội tới nhà đầu tư. Nhà đầu tư và chủ dự án đều có thể tham khảo để chuẩn bị hồ sơ đạt chuẩn.
X88.vn cung cấp thông tin – phân tích – kết nối, KHÔNG cam kết lợi nhuận, KHÔNG thay thế tư vấn pháp lý/tài chính/đầu tư chuyên nghiệp. Mọi quyết định đầu tư do nhà đầu tư tự thẩm định và thực hiện qua hợp đồng, pháp nhân phù hợp quy định pháp luật.
Tài liệu 1 — Investment Brief 1 trang
Mỗi cơ hội đưa vào Deal Room bắt buộc có bản tóm tắt này. Không có Brief thì không gửi nhà đầu tư. Xem thêm cấu trúc đầy đủ trong bài Investment Memo là gì.
| Mục | Nội dung |
| 1. Tên cơ hội | Mã deal X88-YYYYMM-### + tên rút gọn |
| 2. Loại tài sản/dự án | BĐS ở / mặt bằng / dự án / tài sản dòng tiền / startup-SME |
| 3. Vị trí – thị trường | Địa chỉ, quận/huyện, bán kính hạ tầng (KCN, cảng, trục đường) |
| 4. Tổng vốn dự kiến | VNĐ |
| 5. Mức vốn cần hợp tác | Số tiền + tỷ lệ + hình thức (mua đứt / góp vốn / hợp tác khai thác) |
| 6. Mô hình doanh thu | Nguồn thu chính, biên lợi nhuận gộp ước tính |
| 7. Pháp lý / hồ sơ hiện có | Sổ, quy hoạch, giấy phép, hợp đồng — nêu rõ đã có / còn thiếu |
| 8. Rủi ro chính | 3–5 rủi ro trọng yếu (dẫn Tài liệu 3) |
| 9. Phương án xử lý rủi ro | Biện pháp giảm thiểu tương ứng |
| 10. Kịch bản đầu ra | Base / Best / Worst — thời gian và tỷ suất ước tính |
| 11. Người phụ trách | XPRO owner + liên hệ |
| Điểm XAI | …/100 (theo khung Tài liệu 4) kèm 1 dòng nhận định |
Ràng buộc: tối đa 1 trang A4; số liệu phải có nguồn; mọi con số lợi nhuận ghi “ước tính, chưa đảm bảo”.
Tài liệu 2 — Template hồ sơ gọi vốn
Dành cho dự án và startup gọi vốn. Chi tiết cách chuẩn bị trong bài gọi vốn cho SME/startup 2026.
- Phần A — Tóm tắt điều hành: vấn đề, giải pháp, thị trường mục tiêu, traction, số vốn cần, dùng vào việc gì, kỳ vọng hoàn vốn.
- Phần B — Thị trường: quy mô (TAM/SAM/SOM), tăng trưởng, đối thủ, lợi thế cạnh tranh, thời điểm.
- Phần C — Mô hình kinh doanh: dòng doanh thu, cấu trúc chi phí, đơn vị kinh tế (CAC, LTV, biên gộp), điểm hòa vốn.
- Phần D — Tài chính: doanh thu–chi phí–lợi nhuận 3 năm (Base), dòng tiền, giả định chính, độ nhạy.
- Phần E — Cấu trúc thương vụ: hình thức (góp vốn/cổ phần/vay/hợp tác KD), định giá, tỷ lệ sở hữu, quyền lợi & nghĩa vụ, lịch giải ngân theo cột mốc.
- Phần F — Đội ngũ: người sáng lập, năng lực cốt lõi, khoảng trống cần bổ sung.
- Phần G — Rủi ro & giảm thiểu: dẫn Tài liệu 3.
- Phần H — Phương án thoái vốn (exit): bán lại, mua bán sáp nhập, chia cổ tức, mua lại phần vốn — mốc thời gian.
- Phần I — Pháp lý: pháp nhân, ngành nghề, giấy phép, sở hữu trí tuệ, tranh chấp (nếu có).
Tài liệu 3 — Khung đánh giá rủi ro dự án
Chấm mỗi nhóm rủi ro theo mức Cao / Trung bình / Thấp, kèm biện pháp giảm thiểu và người chịu trách nhiệm.
| Nhóm rủi ro | Câu hỏi kiểm tra |
| Pháp lý | Chủ thể sở hữu rõ? Sổ/giấy phép đầy đủ? Tranh chấp? Quy hoạch treo? |
| Tài chính | Giả định doanh thu có cơ sở? Dòng tiền âm bao lâu? Đòn bẩy? |
| Thị trường | Cầu thực? Cạnh tranh? Chu kỳ ngành/BĐS? |
| Thanh khoản | Bán/thoái trong bao lâu? Ai là người mua kế tiếp? |
| Vận hành | Đội ngũ đủ năng lực? Phụ thuộc 1 cá nhân? |
| Đối tác | Uy tín bên đối tác? Cam kết ràng buộc hợp đồng? |
| Vĩ mô | Lãi suất, chính sách, hạ tầng chậm tiến độ? |
Quy tắc dừng (red flags): thiếu pháp lý cốt lõi, cam kết “lợi nhuận chắc chắn”, chủ thể sở hữu không rõ ràng thì loại khỏi Deal Room, không gửi nhà đầu tư. Cách kiểm tra pháp lý chi tiết trong bài đọc pháp lý một thửa đất/dự án.
Tài liệu 4 — Bộ tiêu chí chấm điểm dự án (khung XAI)
Điểm tổng 100 theo trọng số chuẩn của X88:
| Tiêu chí | Trọng số | Thang chấm (0–10) |
| Pháp lý | 30% | Đầy đủ, minh bạch, không tranh chấp |
| Tài chính / dòng tiền | 25% | Giả định vững, dòng tiền dương khả thi, đơn vị kinh tế lành mạnh |
| Vị trí / thị trường | 20% | Cầu thực, hạ tầng hỗ trợ, dư địa tăng trưởng |
| Thanh khoản | 15% | Dễ chuyển nhượng/thoái, có lớp người mua kế tiếp |
| Đội ngũ / khả năng triển khai | 10% | Năng lực thực thi, cam kết, minh bạch |
Ngưỡng quyết định:
- ≥ 75/100 — đủ chuẩn đưa Deal Room, lập Investment Brief, gửi nhà đầu tư phù hợp.
- 60–74 — nhận vào theo dõi, yêu cầu bổ sung hồ sơ trước khi xét lại.
- Dưới 60 — chưa nhận; phản hồi rõ lý do cho bên gửi.
Điều kiện loại tuyệt đối: vi phạm quy tắc dừng ở Tài liệu 3; hoặc dự án yêu cầu X88 đứng ra huy động vốn cộng đồng hay cam kết lợi nhuận (sai định vị pháp lý).
Áp dụng bộ tiêu chí thế nào?
Với mỗi cơ hội, XPRO điền Tài liệu 1 và Tài liệu 3, XAI chấm theo Tài liệu 4; nếu đạt ngưỡng và là dự án gọi vốn thì mở rộng thành Tài liệu 2. Nhà đầu tư nên đối chiếu cơ hội với chính bộ tiêu chí này trước khi quyết định, kết hợp với 7 câu hỏi thẩm định bắt buộc và nguyên tắc quản trị rủi ro danh mục.
Thông tin tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. X88.vn không cam kết lợi nhuận.