Bộ tiêu chí và mẫu hồ sơ đầu tư X88

Giới thiệu

Đây là bộ công cụ chuẩn X88 dùng để lọc, thẩm định và trình bày cơ hội đầu tư một cách minh bạch. Bốn tài liệu bên dưới được dùng xuyên suốt quy trình: XPRO khi lọc deal, XAI khi chấm điểm, và khi gửi cơ hội tới nhà đầu tư. Nhà đầu tư và chủ dự án đều có thể tham khảo để chuẩn bị hồ sơ đạt chuẩn.

X88.vn cung cấp thông tin – phân tích – kết nối, KHÔNG cam kết lợi nhuận, KHÔNG thay thế tư vấn pháp lý/tài chính/đầu tư chuyên nghiệp. Mọi quyết định đầu tư do nhà đầu tư tự thẩm định và thực hiện qua hợp đồng, pháp nhân phù hợp quy định pháp luật.

Tài liệu 1 — Investment Brief 1 trang

Mỗi cơ hội đưa vào Deal Room bắt buộc có bản tóm tắt này. Không có Brief thì không gửi nhà đầu tư. Xem thêm cấu trúc đầy đủ trong bài Investment Memo là gì.

Mục	Nội dung
1. Tên cơ hội	Mã deal X88-YYYYMM-### + tên rút gọn
2. Loại tài sản/dự án	BĐS ở / mặt bằng / dự án / tài sản dòng tiền / startup-SME
3. Vị trí – thị trường	Địa chỉ, quận/huyện, bán kính hạ tầng (KCN, cảng, trục đường)
4. Tổng vốn dự kiến	VNĐ
5. Mức vốn cần hợp tác	Số tiền + tỷ lệ + hình thức (mua đứt / góp vốn / hợp tác khai thác)
6. Mô hình doanh thu	Nguồn thu chính, biên lợi nhuận gộp ước tính
7. Pháp lý / hồ sơ hiện có	Sổ, quy hoạch, giấy phép, hợp đồng — nêu rõ đã có / còn thiếu
8. Rủi ro chính	3–5 rủi ro trọng yếu (dẫn Tài liệu 3)
9. Phương án xử lý rủi ro	Biện pháp giảm thiểu tương ứng
10. Kịch bản đầu ra	Base / Best / Worst — thời gian và tỷ suất ước tính
11. Người phụ trách	XPRO owner + liên hệ
Điểm XAI	…/100 (theo khung Tài liệu 4) kèm 1 dòng nhận định

Ràng buộc: tối đa 1 trang A4; số liệu phải có nguồn; mọi con số lợi nhuận ghi “ước tính, chưa đảm bảo”.

Tài liệu 2 — Template hồ sơ gọi vốn

Dành cho dự án và startup gọi vốn. Chi tiết cách chuẩn bị trong bài gọi vốn cho SME/startup 2026.

• Phần A — Tóm tắt điều hành: vấn đề, giải pháp, thị trường mục tiêu, traction, số vốn cần, dùng vào việc gì, kỳ vọng hoàn vốn.
• Phần B — Thị trường: quy mô (TAM/SAM/SOM), tăng trưởng, đối thủ, lợi thế cạnh tranh, thời điểm.
• Phần C — Mô hình kinh doanh: dòng doanh thu, cấu trúc chi phí, đơn vị kinh tế (CAC, LTV, biên gộp), điểm hòa vốn.
• Phần D — Tài chính: doanh thu–chi phí–lợi nhuận 3 năm (Base), dòng tiền, giả định chính, độ nhạy.
• Phần E — Cấu trúc thương vụ: hình thức (góp vốn/cổ phần/vay/hợp tác KD), định giá, tỷ lệ sở hữu, quyền lợi & nghĩa vụ, lịch giải ngân theo cột mốc.
• Phần F — Đội ngũ: người sáng lập, năng lực cốt lõi, khoảng trống cần bổ sung.
• Phần G — Rủi ro & giảm thiểu: dẫn Tài liệu 3.
• Phần H — Phương án thoái vốn (exit): bán lại, mua bán sáp nhập, chia cổ tức, mua lại phần vốn — mốc thời gian.
• Phần I — Pháp lý: pháp nhân, ngành nghề, giấy phép, sở hữu trí tuệ, tranh chấp (nếu có).

Tài liệu 3 — Khung đánh giá rủi ro dự án

Chấm mỗi nhóm rủi ro theo mức Cao / Trung bình / Thấp, kèm biện pháp giảm thiểu và người chịu trách nhiệm.

Nhóm rủi ro	Câu hỏi kiểm tra
Pháp lý	Chủ thể sở hữu rõ? Sổ/giấy phép đầy đủ? Tranh chấp? Quy hoạch treo?
Tài chính	Giả định doanh thu có cơ sở? Dòng tiền âm bao lâu? Đòn bẩy?
Thị trường	Cầu thực? Cạnh tranh? Chu kỳ ngành/BĐS?
Thanh khoản	Bán/thoái trong bao lâu? Ai là người mua kế tiếp?
Vận hành	Đội ngũ đủ năng lực? Phụ thuộc 1 cá nhân?
Đối tác	Uy tín bên đối tác? Cam kết ràng buộc hợp đồng?
Vĩ mô	Lãi suất, chính sách, hạ tầng chậm tiến độ?

Quy tắc dừng (red flags): thiếu pháp lý cốt lõi, cam kết “lợi nhuận chắc chắn”, chủ thể sở hữu không rõ ràng thì loại khỏi Deal Room, không gửi nhà đầu tư. Cách kiểm tra pháp lý chi tiết trong bài đọc pháp lý một thửa đất/dự án.

Tài liệu 4 — Bộ tiêu chí chấm điểm dự án (khung XAI)

Điểm tổng 100 theo trọng số chuẩn của X88:

Tiêu chí	Trọng số	Thang chấm (0–10)
Pháp lý	30%	Đầy đủ, minh bạch, không tranh chấp
Tài chính / dòng tiền	25%	Giả định vững, dòng tiền dương khả thi, đơn vị kinh tế lành mạnh
Vị trí / thị trường	20%	Cầu thực, hạ tầng hỗ trợ, dư địa tăng trưởng
Thanh khoản	15%	Dễ chuyển nhượng/thoái, có lớp người mua kế tiếp
Đội ngũ / khả năng triển khai	10%	Năng lực thực thi, cam kết, minh bạch

Ngưỡng quyết định:

• ≥ 75/100 — đủ chuẩn đưa Deal Room, lập Investment Brief, gửi nhà đầu tư phù hợp.
• 60–74 — nhận vào theo dõi, yêu cầu bổ sung hồ sơ trước khi xét lại.
• Dưới 60 — chưa nhận; phản hồi rõ lý do cho bên gửi.

Điều kiện loại tuyệt đối: vi phạm quy tắc dừng ở Tài liệu 3; hoặc dự án yêu cầu X88 đứng ra huy động vốn cộng đồng hay cam kết lợi nhuận (sai định vị pháp lý).

Áp dụng bộ tiêu chí thế nào?

Với mỗi cơ hội, XPRO điền Tài liệu 1 và Tài liệu 3, XAI chấm theo Tài liệu 4; nếu đạt ngưỡng và là dự án gọi vốn thì mở rộng thành Tài liệu 2. Nhà đầu tư nên đối chiếu cơ hội với chính bộ tiêu chí này trước khi quyết định, kết hợp với 7 câu hỏi thẩm định bắt buộc và nguyên tắc quản trị rủi ro danh mục.

Vì sao phải dùng chung một bộ biểu mẫu

Khi mỗi cơ hội được mô tả theo một cách khác nhau, nhà đầu tư buộc phải đọc lại từ đầu mỗi lần và rất khó so sánh. Một bộ biểu mẫu chung giải quyết ba vấn đề cùng lúc: rút ngắn thời gian đọc, làm lộ ra phần thông tin bị thiếu, và tạo mặt bằng chung để chấm điểm.

Trên thực tế, phần giá trị nhất của bộ biểu mẫu không phải các ô đã điền mà là các ô bỏ trống. Một hồ sơ không điền được phần pháp lý hoặc phần dòng tiền thì chính đó là câu trả lời.

• Brief một trang dùng để quyết định có xem tiếp hay không, nên chỉ chứa thông tin quyết định.
• Template gọi vốn dùng cho dự án kinh doanh, bắt buộc có bảng phân bổ vốn theo hạng mục.
• Khung rủi ro buộc người lập hồ sơ viết ra kịch bản xấu, không chỉ kịch bản thuận lợi.
• Bộ tiêu chí chấm điểm quy mọi cơ hội về cùng thang đo theo khung chấm điểm XAI.

Câu hỏi thường gặp về bộ tiêu chí và mẫu hồ sơ

Tải và sử dụng bộ tài liệu này có mất phí không?

Không. Bộ biểu mẫu được công bố để chủ tài sản, chủ dự án và nhà đầu tư dùng chung, không thu phí.

Bắt buộc phải dùng đúng mẫu của X88 mới được tiếp nhận à?

Không bắt buộc, nhưng hồ sơ theo đúng mẫu được xử lý nhanh hơn vì không phải hỏi lại các thông tin cơ bản.

Tự chấm điểm thì có khách quan không?

Tự chấm giúp phát hiện sớm điểm yếu của chính hồ sơ mình. Khi tiếp nhận, X88 vẫn chấm lại độc lập và kết quả hai bên có thể khác nhau.

Hồ sơ đạt điểm cao thì chắc chắn gọi được vốn?

Không. Điểm cao chỉ cho thấy hồ sơ đủ điều kiện để xem xét sâu hơn. X88 không cam kết gọi vốn thành công và không cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Thông tin trong hồ sơ có bị công khai không?

Không. Bản công bố chỉ ở mức khái quát; phần chi tiết chỉ gửi tới bên đã xác minh nhu cầu thật.

Mất bao lâu để hoàn thành một bộ hồ sơ?

Nếu đã có sẵn giấy tờ và số liệu, phần lớn hồ sơ hoàn thành trong vài giờ. Phần tốn thời gian nhất thường là thu thập giấy tờ pháp lý và số liệu tài chính có thể kiểm chứng.

Thông tin tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. X88.vn không cam kết lợi nhuận.