Xây nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không?

Với nhiều ưu điểm về công năng và chi phí, nhà cấp 4 đặc biệt phù hợp với các gia đình trẻ chưa có nhiều tích lũy tài chính. Khi lựa chọn kiểu nhà ở này, nhiều gia chủ thắc mắc rằng: Xây nhà cấp 4 có cần xin giấy phép xây dựng không? Hồ sơ, thủ tục có phức tạp? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ điều đó.

Trước khi tìm hiểu việc xây nhà cấp 4 có phải xin phép không, bạn cần hiểu rõ khái niệm và ưu điểm của kiểu kiến trúc nhà ở điển hình này tại các vùng ngoại ô, nông thôn hiện nay.

1. Nhà cấp 4 là gì?

Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây Dựng, nhà cấp 4 là công trình xây dựng có mái và tường vách dùng để ở hoặc sử dụng vào một việc nào đó. Nhà cấp 4 có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 1.000m2, số tầng cao không quá 01 tầng, chiều cao từ 06m trở xuống.

Chiều cao nhà được tính từ mặt đất đến điểm cao nhất của công trình, gồm cả tầng tum và mái dốc, không tính các thiết bị kỹ thuật trên đỉnh của công trình như cột ăng ten, cột thu sóng, bể nước kim loại,… Với những công trình được đặt trên mặt đất có các cao độ khác nhau, chiều cao được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.

Về cơ bản, nhà đẹp cấp 4 hiện nay được thành các loại sau:

– Nhà cấp 4 mái bằng
– Nhà cấp 4 mái Thái
– Nhà cấp 4 gác lửng
– Nhà ống cấp 4
– Nhà vườn cấp 4

2. Ưu điểm khi xây nhà cấp 4

Sở dĩ nhà cấp 4 được nhiều gia đình lựa chọn khi xây nhà ở là bởi chúng sở hữu những ưu điểm vượt trội như sau:

• Thứ nhất, kinh phí xây nhà cấp 4 khá thấp, thường dao động từ 300 – 500 triệu đồng mỗi căn. Tổng kinh phí này phù hợp với những gia đình chưa có nhiều tích lũy tài chính.
• Thứ hai, thời gian xây dựng nhanh hơn so với các kiểu nhà khác bởi kiến trúc nhà cấp 4 đơn giản, diện tích vừa phải, không đòi hỏi kỹ thuật cao, phức tạp.
• Thứ ba, thiết kế đa dạng cho bạn thỏa sức lựa chọn: Nhà cấp 4 hiện đại tối giản, nhà cấp 4 kiểu Nhật, phong cách châu Âu, tân cổ điển,… Kiến trúc mái cũng rất đa dạng, gia chủ có thể chọn kiểu mái Thái truyền thống hoặc mái bằng, mái lệch độc đáo. 
• Thứ tư, di chuyển thuận tiện cho người già, trẻ nhỏ, người khuyết tật. Với nhà cấp 4, các thành viên gia đình không phải di chuyển lên xuống giữa các tầng, tiếp cận nhanh các tiện ích trên cùng một mặt sàn. 
• Thứ tư, giúp tăng tính kết nối: Với các phòng chức năng chung và phòng riêng đều bố trí trên cùng một mặt sàn, các thành viên gia đình có điều kiện tương tác, kết nối với nhau nhiều hơn, đặc biệt là gia đình nhiều thế hệ cùng chung sống.

Nếu nhà cấp 4 được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thì được coi là nhà ở riêng lẻ. Theo đó, quy định về giấy phép xây dựng nhà cấp 4 áp dụng như đối với nhà ở riêng lẻ.

3. Có phải xin giấy phép xây dựng khi xin xây nhà cấp 4?

Xây nhà cấp 4 có phải xin phép không? Theo quy định của Luật Xây dựng hiện hành, có 3 trường hợp xây nhà cấp 4 phải xin giấy phép xây dựng và 3 trường hợp được miễn cấp phép xây dựng, cụ thể như sau:

Các trường hợp xây nhà cấp 4 phải có giấy phép xây dựng

Khoản 30, Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 nêu rõ, xây dựng nhà cấp 4 các trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

• Nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà cấp 4 khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn.
• Nhà cấp 4 tại khu vực đô thị, ngoại trừ trường hợp nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các trường hợp xây nhà cấp 4 không cần phải xin giấy phép xây dựng

Theo Khoản 30, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, xây nhà cấp 4 thuộc các trường hợp sau được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

• Nhà cấp 4 ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
• Nhà cấp 4 và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà cấp 4 thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Xây nhà cấp 4 không có giấy phép có bị phạt không?

Mức phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây nhà cấp 4 không có giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 5, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

– Xây dựng nhà cấp 4 trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa tại nông thôn mà không có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng.

– Xây dựng nhà cấp 4 trong khu vực đô thị mà không có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

5. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4

Hồ sơ xin phép xây dựng nhà cấp 4 gồm về số lượng sẽ gồm 02 bộ. Thành phần hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà cấp 4 gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
• Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng…)
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu;
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

– Bản vẽ mặt bằng nhà cấp 4 trên lô đất kèm sơ đồ vị trí của công trình.

– Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng, mặt cắt chính của nhà cấp 4.

– Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước và cấp điện.

– Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó trong trường hợp xây nhà cấp 4 mà có công trình liền kề.

Lưu ý: Mỗi địa phương sẽ có mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 gồm các bước sau:

• Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp tại Bộ phận một cửa hoặc nộp trực tiếp tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.
• Bước 2: Cơ quan chức năng có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4.
• Bước 3: Giải quyết yêu cầu về việc xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 của cá nhân, hộ gia đình.
• Bước 4: Trả kết quả cho cá nhân, hộ gia đình.

Thời hạn giải quyết hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà cấp 4 không quá 15 ngày, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu đến thời hạn giải quyết hồ sơ nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng sẽ thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, tuy nhiên không được quá 10 ngày tính từ ngày hết hạn.

6. Có cần phải thông báo khởi công khi xây nhà cấp 4?

Theo quy định hiện hành, trước ngày 01/01/2021, khi xây nhà cấp 4 thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải thông báo cho UBND phường, xã, thị trấn chậm nhất là 07 ngày làm việc trước khi khởi công xây dựng.

Còn từ ngày 01/01/2021 đến nay, quy định trên đã được bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 38, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Cụ thể, chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công tối thiểu 03 ngày làm việc. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ.

Như vậy, khi xây nhà cấp 4, chủ nhà không phải thông báo thời điểm khởi công xây dựng cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.